Mengapa Generasi Milenial dan Gen Z Semakin Sulit Membeli Rumah di Indonesia?
Tantangan Kepemilikan Hunian di Tengah Perubahan Ekonomi, Sosial, dan Gaya Hidup
Oleh: Lukman Zen
Praktisi Promosi dan Marketing Properti sejak 2005, Founder Garut Property
Pendahuluan
Rumah merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia selain sandang dan pangan. Bagi sebagian besar masyarakat Indonesia, memiliki rumah bukan hanya sekadar memiliki tempat tinggal, tetapi juga simbol stabilitas ekonomi, keamanan keluarga, serta investasi jangka panjang. Namun, dalam beberapa tahun terakhir muncul fenomena yang menarik sekaligus mengkhawatirkan, yaitu semakin sulitnya generasi Milenial dan Generasi Z (Gen Z) untuk memiliki rumah.
Berbagai survei menunjukkan bahwa kepemilikan rumah di kalangan generasi muda mengalami tantangan yang cukup serius. Kenaikan harga properti yang jauh lebih cepat dibandingkan pertumbuhan pendapatan, tingginya biaya hidup, perubahan pola konsumsi, hingga ketatnya persyaratan pembiayaan perbankan menjadi beberapa faktor utama yang memengaruhi kondisi tersebut.
Fenomena ini bukan hanya terjadi di Indonesia, tetapi juga menjadi isu global yang dialami banyak negara. Namun, dengan karakteristik ekonomi dan demografi Indonesia yang unik, persoalan akses kepemilikan rumah bagi generasi muda memerlukan perhatian khusus dari pemerintah, pelaku industri properti, lembaga keuangan, dan masyarakat itu sendiri.
Memahami Karakteristik Generasi Milenial dan Gen Z
Menurut teori generasi yang dikemukakan oleh William Strauss dan Neil Howe (1991), generasi merupakan kelompok individu yang lahir dalam rentang waktu tertentu dan dipengaruhi oleh pengalaman sosial, ekonomi, serta teknologi yang berbeda.
Secara umum:
- Generasi Milenial lahir antara tahun 1981–1996.
- Generasi Z lahir antara tahun 1997–2012.
Kedua generasi ini tumbuh dalam era digital yang sangat berbeda dibandingkan generasi sebelumnya. Mereka memiliki karakteristik:
- Sangat akrab dengan teknologi.
- Lebih fleksibel dalam bekerja.
- Memiliki mobilitas tinggi.
- Cenderung mengutamakan pengalaman (experience) dibandingkan kepemilikan aset.
- Lebih kritis dalam mengambil keputusan keuangan.
Karakteristik tersebut turut memengaruhi pola kepemilikan rumah di Indonesia.
Kenaikan Harga Rumah yang Lebih Cepat Dibandingkan Pendapatan
Salah satu penyebab utama sulitnya generasi muda membeli rumah adalah meningkatnya harga properti secara signifikan dalam beberapa dekade terakhir.
Menurut Bank Indonesia melalui Survei Harga Properti Residensial (SHPR), harga rumah di Indonesia terus mengalami kenaikan dari tahun ke tahun, meskipun laju pertumbuhannya berbeda pada setiap wilayah.
Sementara itu, kenaikan pendapatan masyarakat, khususnya pekerja muda, tidak selalu mampu mengimbangi kenaikan harga rumah.
Dalam ilmu ekonomi, kondisi ini dikenal sebagai housing affordability problem, yaitu ketika harga rumah tumbuh lebih cepat dibandingkan kemampuan pendapatan masyarakat.
Sebagai ilustrasi:
Di beberapa kota besar, harga rumah sederhana dapat mencapai lima hingga sepuluh kali lipat dari pendapatan tahunan rata-rata masyarakat. Kondisi ini menyebabkan banyak generasi muda kesulitan menyediakan uang muka (down payment) maupun memenuhi syarat kemampuan mencicil rumah.
Tingginya Biaya Hidup di Perkotaan
Selain harga rumah yang terus meningkat, biaya hidup di perkotaan juga menjadi faktor yang sangat berpengaruh.
Berdasarkan teori Life Cycle Hypothesis yang dikembangkan oleh Franco Modigliani dan Richard Brumberg (1954), seseorang akan mengatur konsumsi dan tabungannya sepanjang siklus kehidupannya.
Namun, pada kenyataannya, generasi muda saat ini menghadapi berbagai pengeluaran rutin yang cukup besar, seperti:
- Biaya sewa tempat tinggal.
- Transportasi.
- Pendidikan.
- Kesehatan.
- Kebutuhan digital dan komunikasi.
- Gaya hidup perkotaan.
Ketika sebagian besar pendapatan habis untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari, kemampuan menabung untuk membeli rumah menjadi semakin terbatas.
Perubahan Gaya Hidup dan Pola Konsumsi
Perkembangan teknologi digital telah mengubah pola konsumsi generasi muda.
Menurut Kotler dan Keller (2016) dalam Marketing Management, perilaku konsumen dipengaruhi oleh faktor sosial, budaya, pribadi, dan psikologis.
Generasi Milenial dan Gen Z cenderung mengalokasikan pendapatannya untuk:
- Traveling.
- Hiburan.
- Kuliner.
- Gadget.
- Langganan platform digital.
- Pengembangan diri.
Fenomena ini sering disebut sebagai experience economy, yaitu kecenderungan masyarakat lebih menghargai pengalaman dibandingkan kepemilikan barang.
Meskipun tidak dapat digeneralisasi kepada seluruh generasi muda, pola konsumsi semacam ini dapat mengurangi kapasitas tabungan untuk pembelian rumah.
Tantangan Akses Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
Di Indonesia, sebagian besar pembelian rumah dilakukan melalui fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Namun, tidak semua generasi muda dapat dengan mudah memperoleh pembiayaan dari bank.
Beberapa kendala yang sering dihadapi antara lain:
- Pendapatan Belum Stabil
Banyak generasi muda bekerja sebagai pekerja lepas (freelancer), pekerja kontrak, atau pelaku ekonomi digital yang memiliki pendapatan tidak tetap.
Kondisi ini sering menjadi pertimbangan bank dalam menilai kelayakan kredit.
- Riwayat Kredit
Bank akan melakukan pemeriksaan melalui Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) OJK untuk melihat riwayat pembayaran kredit calon debitur.
Tunggakan pinjaman, kartu kredit, atau pembiayaan lainnya dapat memengaruhi persetujuan KPR.
- Uang Muka yang Tinggi
Meskipun tersedia berbagai kemudahan KPR, kebutuhan uang muka tetap menjadi tantangan bagi banyak generasi muda.
Urbanisasi dan Konsentrasi Ekonomi
Fenomena urbanisasi juga menjadi salah satu penyebab meningkatnya kesulitan memiliki rumah.
Menurut data Badan Pusat Statistik (BPS), urbanisasi di Indonesia terus meningkat setiap tahunnya.
Sebagian besar generasi muda memilih tinggal di kota-kota besar karena:
- Peluang kerja lebih banyak.
- Akses pendidikan lebih baik.
- Infrastruktur lebih lengkap.
Namun, tingginya permintaan hunian di perkotaan menyebabkan harga tanah dan rumah meningkat secara signifikan.
Akibatnya, banyak generasi muda harus memilih:
- Tinggal di pinggiran kota.
- Menunda pembelian rumah.
- Menyewa tempat tinggal.
- Tinggal bersama keluarga lebih lama.
Backlog Perumahan Masih Tinggi
Indonesia masih menghadapi persoalan backlog perumahan, yaitu kesenjangan antara kebutuhan rumah dan ketersediaan rumah.
Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) memperkirakan backlog perumahan nasional masih berada pada kisaran jutaan unit.
Kondisi ini menunjukkan bahwa kebutuhan akan hunian masih sangat besar, sementara pasokan rumah yang terjangkau belum sepenuhnya mampu memenuhi kebutuhan masyarakat, terutama generasi muda.
Peran Pemerintah dalam Meningkatkan Kepemilikan Rumah
Pemerintah Indonesia telah meluncurkan berbagai program untuk meningkatkan akses masyarakat terhadap rumah, antara lain:
- Program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP)
Program ini memberikan kemudahan pembiayaan rumah bersubsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
- Program Sejuta Rumah
Diluncurkan untuk mempercepat pembangunan rumah bagi masyarakat.
- Insentif Pajak
Pemerintah beberapa kali memberikan insentif berupa Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) untuk mendorong sektor properti.
Kebijakan tersebut diharapkan dapat membantu generasi muda memperoleh rumah dengan lebih mudah.
Strategi Generasi Muda untuk Memiliki Rumah
Meskipun tantangannya besar, memiliki rumah tetap memungkinkan apabila dilakukan dengan perencanaan yang matang.
Beberapa strategi yang dapat dilakukan antara lain:
✔ Menyusun Perencanaan Keuangan Sejak Dini
Menabung secara konsisten dan memisahkan dana untuk kebutuhan rumah.
✔ Mengelola Utang Secara Bijak
Menghindari utang konsumtif yang berlebihan.
✔ Memanfaatkan Program KPR Bersubsidi
Mencari informasi mengenai program FLPP dan fasilitas pemerintah lainnya.
✔ Mempertimbangkan Lokasi Alternatif
Membeli rumah di kawasan penyangga atau daerah berkembang yang memiliki harga lebih terjangkau.
✔ Meningkatkan Literasi Keuangan
Memahami produk perbankan, investasi, dan manajemen keuangan.
Prospek Kepemilikan Rumah bagi Generasi Muda
Meskipun tantangan yang dihadapi cukup besar, prospek kepemilikan rumah bagi generasi muda tetap terbuka.
Pertumbuhan wilayah baru, pembangunan infrastruktur, perkembangan kota-kota penyangga, serta inovasi pembiayaan perumahan diharapkan dapat memperluas akses kepemilikan rumah.
Daerah-daerah berkembang seperti Garut memiliki potensi besar untuk menjadi alternatif hunian yang lebih terjangkau dibandingkan kota-kota metropolitan.
Dengan perencanaan yang baik, disiplin keuangan, serta dukungan kebijakan pemerintah, generasi Milenial dan Gen Z tetap memiliki peluang untuk mewujudkan impian memiliki rumah.
Kesimpulan
Kesulitan generasi Milenial dan Gen Z dalam membeli rumah di Indonesia dipengaruhi oleh berbagai faktor, mulai dari kenaikan harga properti, tingginya biaya hidup, perubahan gaya hidup, keterbatasan akses pembiayaan, hingga urbanisasi yang terus meningkat.
Permasalahan ini memerlukan pendekatan yang komprehensif melalui sinergi antara pemerintah, sektor perbankan, pelaku industri properti, dan masyarakat.
Rumah bukan hanya kebutuhan dasar, tetapi juga investasi jangka panjang yang memiliki nilai ekonomi dan sosial yang penting. Oleh karena itu, peningkatan literasi keuangan, perencanaan keuangan yang baik, serta kebijakan yang mendukung kepemilikan rumah bagi generasi muda menjadi langkah penting dalam mewujudkan masyarakat Indonesia yang lebih sejahtera.***
Daftar Pustaka
- Badan Pusat Statistik. (2024). Statistik Perumahan dan Permukiman Indonesia. Jakarta: BPS.
- Bank Indonesia. (2024). Survei Harga Properti Residensial (SHPR). Jakarta: Bank Indonesia.
- Kotler, P., & Keller, K. L. (2016). Marketing Management (15th ed.). Pearson Education.
- Modigliani, F., & Brumberg, R. (1954). Utility Analysis and the Consumption Function. Rutgers University Press.
- Strauss, W., & Howe, N. (1991). Generations: The History of America’s Future. William Morrow & Company.
- Kementerian PUPR Republik Indonesia. (2024). Data Backlog Perumahan Nasional. Jakarta: Kementerian PUPR.
- Otoritas Jasa Keuangan. (2024). Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK). Jakarta: OJK.
- OECD. (2021). Brick by Brick: Building Better Housing Policies. Paris: OECD Publishing.
- UN-Habitat. (2023). World Cities Report 2023. United Nations Human Settlements Programme.
- World Bank. (2024). Indonesia Economic Prospects: Housing Affordability and Urban Development. Washington, DC: World Bank.
Tentang Penulis
Sejak tahun 2005, Lukman Zen telah konsisten menggeluti dunia promosi dan marketing properti, menjadikannya salah satu praktisi berpengalaman di bidangnya. Berawal dari ketertarikan pada strategi komunikasi visual dan pemasaran langsung, Lukman membangun reputasi sebagai penghubung andal antara pengembang dan konsumen, dengan pendekatan kreatif serta berbasis data.
Sebagai pendiri dan penggerak Garut Property, Lukman memimpin berbagai inisiatif pemasaran untuk sejumlah proyek perumahan strategis di Garut dan sekitarnya. Selain aktif sebagai praktisi, ia juga dikenal sebagai penulis artikel properti yang menyoroti pentingnya strategi marketing yang sehat, adil, dan adaptif terhadap regulasi pemerintah serta dinamika pasar. Dengan pengalaman lebih dari dua dekade, Lukman Zen tidak hanya fokus pada penjualan, tetapi juga turut mendorong edukasi pasar dan perlindungan konsumen melalui berbagai media informasi. Perannya sebagai kurator kreatif, konseptor promosi, dan analis pasar membuat kontribusinya relevan dan berdampak nyata bagi pertumbuhan industri properti lokal.